Рынок коммерческой недвижимости в его современном понимании начал формироваться в Сочи сравнительно недавно.
Наибольшим спросом по-прежнему пользуются небольшие офисные и торговые помещения, а высококачественные складские комплексы отсутствуют как класс. Пожалуй, лучше всего в городе развит гостиничный сегмент рынка коммерческой недвижимости, поскольку исторически Сочи обладает статусом курортной столицы России.
Прицел на средний класс
Сегмент офисной недвижимости в Сочи до недавнего времени был практически неразвит. Компании, работающие в городе, арендовали некачественные офисные помещения класса C и ниже. Как правило, это реконструированные помещения в административных зданиях и встроенно-пристроенные — в жилых домах.
Первые качественные офисные объекты появились в Сочи с вводом в 2003 году первого бизнес-центра класса В «Панорама» площадью 1,8 тыс. кв. м. Затем в 2006 году открылись бизнес-центры «Сокол» (1,1 тыс. кв. м), «Олимпийский» (7 тыс. кв. м), в 2008-м — «Gorky-центр» (2,9 тыс. кв. м) и офисное здание на Кубанской улице (6,2 тыс. кв. м). А офисные площади А-класса появились здесь только в прошлом году — в составе торгово-офисных центров «5 колец» (2,3 тыс. кв. м) и «Александрия» (2,1 тыс. кв. м).
По оценкам аналитиков Macon Realty Group, сегодня общий объем рынка качественных офисных площадей в Сочи составляет чуть более 23 тыс. кв. м. Из них на офисы класса А приходится 8% площадей, В-класса — 34%. Большую долю по-прежнему занимают офисные помещения категории С и ниже — около 58% рынка.
В настоящее время в городе возводятся еще по два бизнес-центра классов А и В общей площадью 46 тыс. кв. м и 9,9 тыс. кв. м соответственно. Реализация этих проектов должна завершиться к 2012 году, и объем предложения высококлассных офисов в Сочи достигнет отметки в 80 тыс. кв. м, увеличившись таким образом сразу в три раза. При этом на рынке значительно вырастет доля офисных площадей класса А — до 45%.
Сегодня наибольшим спросом у сочинских компаний, по данным экспертов, пользуются небольшие помещения площадью до 35 кв. м. При этом минимальная офисная площадь, предлагаемая в большинстве качественных объектов в аренду, составляет 50-80 кв. м. «Естественно, такая ситуация не способствует повышению спроса на помещения. В сочинских бизнес-центрах классов А и В сейчас свободно до 30% площадей. А с сентября прошлого года этот показатель для объектов В-класса увеличился более чем в шесть раз», — констатирует генеральный директор компании Macon Realty Group Илья Володько. По его словам, офисные центры класса А в этом отношении пострадали меньше: «На таких объектах уровень вакантных площадей практически не меняется, поскольку арендаторы, заинтересованные в офисах данного класса, даже несмотря на кризис освобождать их не готовы».
В последние годы, в связи с подготовкой к Олимпиаде-2014, в городе наблюдался достаточно высокий уровень деловой активности. Все больше компаний проявляли интерес к существующим офисным объектам, соответственно, росли арендные ставки. Максимум был зафиксирован в сентябре прошлого года — аренда офиса класса В стоила 2150 руб. за кв. м. Однако к январю этого года под влиянием кризисных экономических явлений платежеспособность арендаторов снизилась. Поэтому, чтобы удержать имеющихся и привлечь новых, собственникам офисных помещений пришлось пойти на снижение цен. Наименьшее снижение при этом также зафиксировано в сегменте офисов класса А — с сентября прошлого года арендные ставки здесь уменьшилась лишь на 7%, что связано с наличием в объектах данного класса стабильного пула арендаторов. Например, 40% офисных площадей комплекса «Александрия» арендуют представительство РЖД и подразделение олимпийского Оргкомитета. Эти организации арендовали помещения на перспективу, став своеобразными «якорями», формирующими высококлассный имидж бизнес-центра, и тем самым поддерживая высокий уровень арендных ставок.
Владельцам офисов класса В пришлось пойти на гораздо большие уступки арендаторам. В этом сегменте арендные ставки с сентября прошлого года снизились на 37%.
В целом же офисы класса А сдаются сегодня в Сочи по средней цене 2 650 руб. за кв. м, а класса В — 1 355 руб. за кв. м. Размер скидок по арендной плате может достигать до 35% от установленной изначально.
Проверено временем
Рынок торговой недвижимости Сочи долгое время наращивал объемы за счет увеличения количества некачественных площадей. По мнению экспертов, с 1962 по 2004 год в Сочи функционировал только один торговый объект, который (с некоторыми оговорками) можно назвать качественным — это ЦУМ (торговая площадь — более 5 тыс. кв. м). В 2004-м к нему прибавился небольшой торговый центр «Колизей» (1,8 тыс. кв. м). Более современные торговые комплексы появились в городе только в 2007-м, когда открылся торгово-развлекательный комплекс «Новый век» (4,3 тыс. кв. м) и торгово-офисного центра «Пять колец» (1,3 тыс. кв. м). В прошлом году в городе ввели в эксплуатацию еще два качественных объекта — «Московский ЦУМ» (3 тыс. кв. м) и торгово-деловой центр «Александрия» (13,8 тыс.). Таким образом, сегодня в Сочи функционируют всего шесть качественных торговых объектов.
В связи с этим дефицит предложения на сочинском рынке существовал всегда, поэтому арендные ставки на торговые помещения были завышены, а заполняемость сохранялась на высоком уровне. Ситуация еще больше обострилась после объявления Сочи столицей Зимних Олимпийских игр 2014 года. Однако в условиях кризисных экономических реалий с осени прошлого года активность ритейлеров несколько поуменьшилась. В результате заполняемость торговых помещений сократилась примерно на 10%. «В основном с рынка ушли слабые игроки, не имеющие внятных концепций, ассортимента и продуманной ценовой политики. В большинстве своем это небольшие местные компании, управляющие мультибрендовыми магазинами. Среди брендовых магазинов (в том числе управляемых по франчайзингу) федеральных сетей ситуация более стабильная, большинство таких арендаторов сохранили свои места. В среднем же сочинские торговые центры сейчас заполнены на 90%», — комментирует Илья Володько.
Так же как в офисном сегменте, в сфере торговой недвижимости Сочи сегодня прослеживается тенденция к уменьшению занимаемой одним арендатором площади. Наибольшим спросом пользуются помещения в 15-30 кв. м. Впрочем, применительно к крупноформатным магазинам этого сказать пока нельзя.
Ставки аренды торговых помещений с сентября 2008 года на сочинском рынке снизились в различных торговых центрах от 5% до 30%, и средняя цена аренды сейчас составляет 2 051 руб. за кв. м в месяц.
Местный дефицит
Санаторно-курортный комплекс Сочи, по данным компании BlackwoodReal Estate, сегодня включает в себя около 600 различных учреждений. При этом к категории 5* относятся всего четыре объекта на 400 номеров: гостиницы «Гранд Отель & SPA Родина» и «Гранд Отель Поляна», а также санатории «Черноморье» и «Одиссея». К классу 4* эксперты относят семь объектов в совокупности имеющих 1 131 номер. Среди них отели Marines Park Hotel, «Рэдиссон САС Лазурная Пик Отель» и др.
Половина гостиниц высоких категорий располагает небольшим номерным фондом — до 60 номеров. Менее 200 номеров имеют 30% гостиниц. Самая крупная городская гостиница — Marines Park Hotel — располагает 447 номерами.
«Стоимость проживания в отелях Сочи зависит от местоположения объекта, его категории, типа, а также перечня оказываемых услуг. Традиционно дороже всего номера в гостиницах и санаториях Центрального района. Дело в том, что здесь расположены не только основные городские достопримечательности (Дендрарий, Парк культуры и отдыха «Ривьера», Морской порт), но и большая часть курортной инфраструктуры — рестораны, кафе, аттракционы, музеи», — поясняет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Real Estate Ольга Широкова. Чуть меньше, по ее словам, нужно платить за номер в гостинице в Хостинском районе, а стоимость проживания в Лазаревском и Адлерском районах ниже среднего уровня по Сочи, поскольку они расположены в отдалении от центра города.
Собственно, состав гостиничного сектора Сочи достаточно разнообразен. Он представлен как мини-гостиницами, так и пятизвездочными отелями, поэтому разброс цен в этом сегменте рынка наиболее значителен. Например, в сезон проживание в отеле «Виталина», имеющем категорию 2*, обойдется от 1 тыс. руб. с человека за стандартный номер, а апартаменты Ralph Lauren в пятизвездочном отеле клубного типа «Гранд Отель & SPA Родина» можно будет снять за 160 тыс. руб. в сутки.
По оценкам экспертов, дешевле всего обходится в Сочи проживание на базах отдыха: в среднем — 800 руб. в сутки за койко-место в стандартном номере и 1 100 руб. — в номере повышенной комфортности. Они отличаются минимальным набором мебели и, зачастую, отсутствием санузла. Гораздо больше придется платить за номера в домах отдыха и пансионатах: 2 100 и 2 750 руб. в сутки соответственно. Здесь к услугам отдыхающих — трехразовое питание, санузел, телевизор и холодильник в каждом номере.
Размещение в санаториях и оздоровительных комплексах в целом обходится не дороже, чем в пансионатах, однако, помимо гостиничного обслуживания, здесь предоставляют полноценный курс лечебных процедур и консультации врачей, которые обычно включены в стоимость. С учетом лечения средняя стоимость размещения в санаториях составляет 2 400 руб. в сутки за человека в стандартном номере и 3 300 руб. в номере повышенной комфортности.
По данным сочинской администрации, в июне этого года на курорте отдохнули 250 тысяч человек — это на 11% больше, чем в прошлом году. Наибольшим спросом у отдыхающих пользовался Лазаревский район. «Это отчасти связано с традиционно более низкой стоимостью размещения в этом районе. А вот спрос на гостиничные объекты Центрального и Адлерского районов сейчас ниже, — поясняет Илья Володько. — На начало июля средняя загрузка гостиниц в центре Сочи составила 85%. Причиной снижения спроса стала высокая стоимость размещения и опасения отдыхающих оказаться в эпицентре олимпийской стройки».
Девелоперам, планирующим инвестиции в курортный комплекс Сочи, эксперты рекомендуют дальше развивать направление качественного номерного фонда. При этом можно модернизировать существующие гостиничные номера или возводить новые качественные объекты с развитой инфраструктурой и единой концепцией. Причем и тот и другой путь вполне могут быть реализованы на базе существующих гостиничных комплексов — примеры реконструкции советских объектов в Сочи существуют. По мнению Ольги Широковой, при определении класса планируемых объектов необходимо учитывать перспективы развития города: «При всех позитивных изменениях, здесь происходящих, Сочи пока является дорогим городом. Поглотит ли рынок в перспективе большое количество отелей высокой категории, пока неизвестно».
