В 2008 году на рынке ипотеки в России произошли значительные изменения. Условия кредитования усложнились, что стало причиной уменьшения числа заемщиков. Главной причиной возникновения этих проблем стал, безусловно, ипотечный кризис в США. До ипотечного кризиса в США многие российские банки имели доступ к “длинным” деньгам по приемлемым процентным ставкам. После кризиса когда банки США потерпели большие убытки ситуация в корне изменилась.
В условиях продолжающегося кризиса зарубежные кредитные организации значительно повысили процентные ставки или попросту перестали выдавать ипотечные кредиты. Следовательно, российские банки, потеряв “дешевые” и “длинные” деньги вынуждены были тоже повышать кредитные ставки или попросту уйти с рынка.
Еще одной причиной, по которой российские банки ужесточили требования по ипотечному кредитованию стало установление Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 1 февраля 2008 года более строгих требований по выдаче ипотечных кредитов. Согласно этим требованиям, суммы, превышающие 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь тем заемщикам, которые в состоянии внести первоначальный взнос в размере 20% от общей суммы. Помимо этого заемщик должен подтвердить свои доходы согласно форме 2-НДФЛ. При несоблюдении этих условий АИЖК попросту не рефинансировало кредиты. Конечно, такие жесткие условия позволили значительно улучшить качество ипотечных портфелей. В результате этого, российским кредитным организациям стало значительно проще реализовывать накопленные пулы закладных за счет секьюритизации.
Однако на российском рынке ипотечного кредитования присутствуют и приятные исключения. Так в частности, Сбербанк в течение года не меняет свои условия кредитования. Более того, в конце марта 2008 года Сбербанк по некоторым ипотечным программам уменьшил минимальные процентные ставки в долларах и евро. Необходимо отметить при этом, что на Сбербанк приходится более половины выданных кредитов в нашей стране. Также свои процентные ставки по ипотечному кредитованию в 2008 году снизили Московский банк реконструкции и развития (МБРР), Банк жилищного финансирования, Кредит Европа банк, ДельтаКредит, Национальная ипотечная компания и Славинвестбанк.
Многие эксперты прогнозировали уменьшение присутствия на ипотечном рынке мелких банков. Однако, несмотря на то, что ипотека переживает кризис, число представленных банков на ипотечном рынке России постепенно повышается. По данным АИЖК количество банков в 2008 году увеличилось до 586 против 450 в 2007 году.
Международная академия недвижимости и ипотеки приводит следующие статистические данные о состоянии рынка ипотеки в России: так средняя ставка в Москве на рынке вторичного жилья составляет 10,84% в долларах и 12,4% в рублях, а на первичном рынке средние ставки составляют 12% в долларах и 13,5% в рублях. Не стоит забывать и о том многие банки предоставляют возможность своим клиентам получить кредит по более низким ставкам, если они в состоянии сделать первоначальный взнос в размере 30% и более. При этом, естественно, заемщик должен иметь высокий подтвержденный доход.
Если посмотреть на сложившуюся ситуацию на рынке ипотеки с точки зрения заемщика, то можно говорить о том, что условия предоставления кредита значительно ужесточились. Даже к тем клиентам, которые в 2007 году могли беспрепятственно получить кредит сегодня банки относятся достаточно настороженно и в большинстве случае заемщики получают отказ на выдачу кредита. Особенно это применимо к клиентам, занимающихся малым бизнесом, потому что с точки зрения банков малый бизнес обладает повышенной вероятностью банкротства. Из-за низкого уровня доходов и высокого первоначального взноса (20-30%) более 90% жителей нашей страны не имеют возможность получить ипотечный кредит. Например, чтобы получить кредит на покупку жилья в Подмосковье, заемщик должен зарабатывать в размере 1500-2000$ в месяц. В том случае если заемщик приобретает жилье в Москве он должен иметь ежемесячный доход в размере 2000$ и более.
В сложившейся на текущий момент ситуации для большинства россиян при приобретении жилья была бы очень кстати помощь правительства. Например, очень благотворно на развитие рынка ипотечного кредитования повлияли бы соответствующие программы с поддержкой властей, снижение налогов для заемщиков, субсидирование первого взноса и т. д. Конечно на данный момент такие программы бюджету это не под силу. Поэтому, заемщикам на сегодня предстоит уповать на уступчивость и лояльность российских банков.
